Die 10 wichtigsten Vermieterpflichten

Vermieterpflichten

Als Vermieter haben Sie großes Interesse an einem guten Verhältnis zu Ihren Mietern. Grundlage dafür ist ein fairer Umgang und die Erfüllung aller geltenden Vermieterpflichten.

Im Wohnungseigentumsgesetz sowie im Mietrecht sind eine Reihe von Rechten und Pflichten verankert, die Sie als Vermieter kennen sollten, um bestimmt, aber auch rechtssicher gegenüber Ihren Mietern auftreten zu können.

In diesem Artikel haben wir Ihnen die 10 wichtigsten Vermieterpflichten zusammengestellt und beleuchten dabei spezielle Bereiche wie die Vermieterpflichten rund um Fenster, Rauchmelder aber auch die Vermieterpflichten bei Einzug, bei Schimmel oder Wasserschaden näher.

1. Vermieterpflichten bei Einzug nachkommen

Bei Mietvertragsabschluss verpflichtet sich der Vermieter dem Mieter gegenüber zu einer Reihe an Maßnahmen rund um Instandhaltung und Überwachung der Immobilie sowie des zugehörigen Grundstücks.

Grundlage für den vertragsgemäßen Zustand stellt der Mietobjekt-Zustand dar, der bei Abschluss des Mietvertrags vorliegt. Demnach trifft Sie als Vermieter keine grundlegende Modernisierungspflicht.

Jedoch bestehen eine Reihe von weiteren Vermieterpflichten, zu denen unter anderem eine Verkehrssicherungspflicht oder eine Rechenschaftspflicht gehören, die in den nächsten Punkten noch näher beleuchtet werden.

2. Nach Schlüsselübergabe Hausrecht wahren

Ein wichtiger Fakt im Mietrecht: Nur der Mieter hat in seiner Mietwohnung Hausrecht. Das bedeutet Im Einzelnen, das ohne das Wissen des Mieters weder der Vermieter noch die Hausverwaltung oder der Hausmeister die Wohnung betreten dürfen.

Als Vermieter sollten Sie nach der Schlüsselübergabe unbedingt das Hausrecht Ihres Mieters wahren und einen möglicherweise notwendigen Zugang zur Wohnung immer vorab mit dem Mieter persönlich besprechen.

3. Verkehrssicherungspflicht des Vermieters

Als Vermieter tragen Sie die Verantwortung dafür, dass die Mietimmobilien verkehrssicher sind. Dazu gehört unter anderem die Überwachung von technischen Anlagen sowie die Kontrolle der Sicherheit des gesamten Gebäudes.

Die Verkehrssicherungspflicht umfasst auch den sicheren Zugang über das Treppenhaus zur Mietwohnung sowie zu den Gemeinschaftsräumen.
Unter die Vermieterpflichten fällt jedoch nicht die ständige Kontrolle von Geräten, die sich in der Mietwohnung befinden. Darüber hinaus müssen auch Wasserrohrleitungen oder Elektroinstallationen ohne einen bestimmten Grund nicht zwingend regelmäßig kontrolliert werden. Kommt es jedoch zu Wasserschäden oder Kurzschlüssen muss der Vermieter der Ursache auf den Grund gehen.

Der Einbau von Sicherheitstüren oder aber auch die Videoüberwachung zählen nicht zur Verkehrssicherungspflicht des Vermieters und unterliegen somit auch nicht zwingend einer Nachrüstung.

4. Rechenschaftspflicht gegenüber dem Mieter

Die Vermieterpflichten umfassen auch die sogenannte Rechenschaftspflicht. Dabei geht es darum wirtschaftlich zu arbeiten und umlegbare Betriebskosten nur in einem angemessenen Rahmen auf den Mieter umzulegen.

Bei der Betriebskostenabrechnung hat der Mieter das Recht, vom Vermieter Belege sowie Rechnungen für die einzelnen Kosten abzurufen. Kommt es zu einer Steigerung der Kosten sollten diese beleg- und erklärbar sein.

Jedoch sind Sie als Vermieter, beispielsweise bei einem Anbieterwechsel, nicht verpflichtet in jedem Fall das günstigste Angebot zu nutzen. Hier gilt der Grundsatz, dass Leistung und Kosten in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander stehen sollten.

5. Vermieterpflichten rund um Fenster

Kommt es zu Mängeln an den Fenstern, zu denen beispielsweise das Eindringen von Feuchtigkeit, die Bildung von Kondenswasser oder Zugluft gehören können, muss der Mieter den Vermieter davon in Kenntnis setzen. Mit diesen beschriebenen Mängeln hat der Mieter ein Recht auf Reparatur oder Modernisierung der Fenster.

Eine mit der Modernisierung verbundene Mieterhöhung kann nur dann umgesetzt werden, wenn sich auch der Gesamtgebrauchswert der Mietwohnung dadurch erhöht. Im Mietrecht ist dafür eine maximale jährliche Mieterhöhung von 11% für Kosten der Modernisierung vorgesehen.

6. Vermieterpflichten zur Rauchmelder Installation

In Deutschland trägt der Vermieter die Verantwortung für die Installation von Rauchmeldern. Geregelt ist diese Vorgabe in der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes.

Hinzu kommt die Verpflichtung der regelmäßigen Wartung, um eine Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Beachten Sie im Zusammenhang zu den Vermieterpflichten zum Rauchmelder auch die Regeln der einzelnen Landesbauordnungen, die in ihrem Bundesland rund um Rauchmelderpflicht, Rauchmelder Installation und deren Wartung greifen.

7. Vermieterpflichten bei Schimmel

Bei einem Schimmelbefall ist der Vermieter in der Beweispflicht. Ist der Mieter nicht für den Pilz verantwortlich, kann er sein Recht auf Mängelbeseitigung geltend machen.

Zu den Vermieterpflichten bei Schimmel gehört es dann nicht nur den Pilz entfernen zu lassen, sondern auch die Ursachen nachhaltig zu beseitigen. Dies wird unter anderem möglich, indem Sie als Vermieter die passenden Handwerker damit beauftragen.

8. Vermieterpflichten, die das Badezimmer betreffen

Nach geltendem Mietrecht zählt es zu den Vermieterpflichten, das das Badezimmer der vermieteten Wohneinheit instandgehalten wird. Das heißt alle sanitären Elemente müssen einwandfrei funktionieren.

Einen allgemeingültigen Anspruch auf Sanierung oder Modernisierung, beispielsweise bei gerissenen Fliesen oder einer veralteten Optik hingegen gibt es nicht.

Ähnliches gilt im Übrigen auch für die gesamte Ausstattung des Bades. Ersetzt ein Vermieter beispielsweise ein kaputtes WC mit einer anderen funktionstüchtigen Toilette, muss diese nicht den neuesten Standards entsprechen.

9. Gewährleistung der Heizungsfunktion

Vom 1. Oktober bis 30. April des darauffolgenden Jahres sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet die Heizung einzuschalten. In dem beschriebenen Zeitraum muss es dem Mieter möglich sein, seine Wohnung auf mindestens 20 Grad zu erwärmen.

Dabei spielt es keine Rolle, wie die aktuellen Wetterumstände sind oder ob ein besonders milder Winter vorherrscht. Als Vermieter müssen sie den vollen Funktionsumfang der Heizung in diesem Zeitraum sicherstellen.

10. Vermieterpflichten bei Wasserschaden

§ 535 BGB regelt, dass Sie als Vermieter dazu verpflichtet sind die Mietsachen in einem geeigneten Zustand zu halten und entstehende Schäden umgehend zu beheben sowie die dafür anfallenden Kosten zu übernehmen. Kommen Sie Ihrer Instandhaltungspflicht jedoch nicht nach, müssen Sie im Zweifel für alle Schäden auch an dadurch betroffenen Nachbarwohnungen aufkommen.

Bei einem Wasserschaden gilt das Verursacherprinzip. Wird der Wasserschaden nicht durch den Mieter verursacht, kann sowohl der Nachbar oder der Vermieter selbst zur Verantwortung gezogen werden. Je nach Versicherung kann dabei die Wohngebäudeversicherung oder die Elementarversicherung eine Kostenübernahme ermöglichen.

Vermieterpflichten kennen und in der Praxis umsetzen

Worin bestehen die Pflichten eines Vermieters? Unsere 10 wichtigen Punkte zeigen Ihnen, worauf es in der Praxis ankommt, und helfen Ihnen rechtssicher Ihren Verpflichtungen nachzukommen.

Sorgen Sie für ein gutes Verhältnis zu Ihren Mietern und sprechen Sie geplante Maßnahmen oder mögliche Problemstellungen offen an.

So haben Sie auch im Falle, dass Ihre Vermieterpflichten bei Schimmel oder Ihre Vermieterpflichten bei Wasserschaden gefragt werden, einen guten Draht und können Probleme schnell und zielorientiert im beidseitigen Interesse aus der Welt schaffen.

Comments
  • Baumeister70 sagt:

    Eine restlose und nachhaltige Entfernung von Schimmelpilz sollte von einem Fachbetrieb durchgeführt werden. Da kann sich der Vermieter auch im Zweifel auf diese berufen.

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