Korrekte Wohnungsübergabe, was muss ein Besitzer beachten

Wohnungsübergaben gehören für Vermieter regelmäßig dazu und stehen immer kurz vor dem Einzug sowie kurz vor dem Auszug an. Für Eigentümer gibt es bei der Wohnungsübergabe einige Fallstricke, die es zu beachten gilt. Mit den folgenden Tipps sind Sie gut für eine bevorstehende Wohnungsübergabe gerüstet und können im Zweifel entstandene Schäden vom Mieter übernehmen lassen. Dazu müssen Sie jedoch genau wissen, für welche Schäden ein Mieter tatsächlich aufkommen muss und welche im Rahmen der normalen Abnutzung von Wohnraum entstehen und über die monatlich gezahlte Miete abgedeckt sind.

Tipp 1: Vereinbaren Sie mit dem Mieter einen Vorabtermin

Warten Sie nicht bis zum Termin der eigentlichen Wohnungsübergabe, sondern vereinbaren Sie mit dem Mieter einem so genannten Vorabtermin. Im Rahmen dieses Termins können Sie mit dem Mieter eine Besichtigung der Wohnung vornehmen und im Detail besprechen, welche Mängel bis zur eigentlichen Wohnungsübergabe noch zu beseitigen sind.

Gemeinsam können Sie die ggf. entstandenen Schäden vorab anschauen und entscheiden, wer dafür aufkommt.

Zusätzlich kann hier beispielsweise besprochen werden, welche durch den Mieter vorgenommenen Einbauarbeiten in den Urzustand zurückversetzt werden müssen (ggf. durch den Mieter eingezogene Wände, Einbauschränke u. ä.) und welche Einbauten bestehen bleiben dürfen (üblicherweise u. a. Einbauküchen).

Empfehlung für Besitzer: Nutzen Sie zum Vorabtermin ein Vorbesichtigungsprotokoll, in dem alle Details und Vereinbarungen zur Wohnungsübernahme mit dem Mieter schriftlich festgehalten und auch durch diesen unterzeichnet werden. Bitte beachten Sie jedoch, dass es sich dabei nur um eine Empfehlung handelt, die für den Mieter nicht gesetzlich verpflichtend ist. D. h. er ist nicht per Gesetz dazu verpflichtet das Protokoll mit Ihnen zu erstellen und es zu unterschreiben. Hat der Mieter das Vorbesichtigungsprotokoll jedoch unterzeichnet, besitzt es auch Rechtsgültigkeit und kann ggf. für Schadensersatzforderungen zum Einsatz kommen.

Tipp 2: Prüfen Sie bei Wohnungsübergabe die Wohnung unter folgenden Gesichtspunkten

Besenreine Übergabe der Wohnung: Der Mieter ist dazu verpflichtet Ihnen als Vermieter die Wohnung bei Wohnungsübergabe in einem besenreinen Zustand zu überlassen. Das bedeutet, dass die Wohnung gekehrt oder mit Hilfe eines Staubsaugers gereinigt worden ist. Leider können Sie hier nicht erwarten, dass der Mieter die Böden z. B. gewischt oder die Fenster gründlich geputzt hat. Was Sie erwarten dürfen ist jedoch, dass der Mieter sowohl die Toiletten, als auch ggf. Herd etc. in einem hygienisch angemessenen Zustand übergibt.

Eventuelle Schäden entstanden durch normalen Gebrauch oder durch unsachgemäße Nutzung: Bei der Wohnungsübergabe kann es zur Feststellung von Schäden kommen. Hier muss der Besitzer der Wohnung jedoch unterscheiden, ob es sich um normale Spuren der Abnutzung handelt, oder ob ein echter Schaden entstanden ist.

Handelt es sich um normale Gebrauchsspuren, zu denen z. B. Kalkflecken, kleinere Kratzer an Türen oder im Fußboden etc. gehören, werden diese durch die monatliche Zahlung der Miete ausgeglichen.

Der Mieter muss für die Behebung dieser Mängel nicht zusätzlich aufkommen. Gehen Schäden allerdings über eine normale Wohnraumabnutzung hinaus, beispielsweise bei Wasserschäden, herausgebrochenen Fließen, Parkettböden etc. dürfen Sie als Vermieter prüfen, inwieweit der Mieter für den entstandenen Schaden finanziell aufkommen muss. Können Sie einen Schaden nachweisen, kann dieser ggf. durch die Haftpflicht des Mieters oder durch den Mieter selbst übernommen werden.

Tipp: Werfen Sie als Vermieter einen Blick in das Bürgerliche Gesetzbuch. Darin finden Sie eine Reihe von Anhaltspunkten. Darunter zum Beispiel der § 535 BGB, der den Vermieter verpflichtet, die Nutzung einer Mietwohnung zu gewährleisten und diese auch entsprechen instand zu setzen. Oder auch der §538 BGB der beschreibt, dass eine normale Abnutzung und die daraus resultierenden Gebrauchsspuren nicht durch den Mieter übernommen oder bezahlt werden müssen.

Tipp 3: Führen Sie die Wohnungsübergabe immer bei Tageslicht durch

Vereinbaren Sie Termine für die Wohnungsübergabe immer unter Berücksichtigung der Lichtverhältnisse. Hier kann auch die Jahreszeit eine Rolle spielen, wenn es im Winter beispielsweise eher dunkel wird. Nehmen Sie die Wohnungsübergabe immer bei Tageslicht vor, um später böse Überraschungen zu vermeiden. Hilfsmittel wie leuchtintensive Taschenlampen oder Baustrahler sind ebenfalls erlaubt, um die Wohnung ordnungsgemäß zu überprüfen.

Tipp 4: Vergessen Sie die Rückgabe aller Schlüssel nicht

Bei der Wohnungsüberhabe wird gern die Rückgabe bestimmter Schlüssel wie Schlüssel für den Briefkasten, Kellerschlüssel, Ersatzschlüssel etc. vergessen. Prüfen Sie immer, ob alle Schlüssel vollzählig zurückgegeben wurden und ob es ggf. Ersatzschlüssel gibt. Falls diese während des Mietverhältnisses angefertigt wurden, dürfen Sie den Mieter auch freundlich nach dem Grund fragen (Sind Schlüssel verloren gegangen?).

Tipp 5: Zählerstände im Beisein des Mieters ablesen

Lesen Sie zur Wohnungsübergabe alle Zählerstände wie z. B. Heizungszähler, Warmwasserzähler, Stromzähler etc. in Gegenwart des Mieters ab. So können Sie gemeinsam die Stände ermitteln und der Vorgang ist für beide Seiten transparent und auch praktisch nachvollziehbar.

Tipp 6: Nutzen Sie zur Wohnungsübergabe ein Wohnungsübergabeprotokoll

Setzen Sie zur eigentlichen Wohnungsübergabe immer auf ein Wohnungsübergabeprotokoll bzw. Hausübergabeprotokoll. Halten Sie darin alle Hinweise und ggf. auch entstandene Schäden fest und lassen Sie sich anschließend das Protokoll vom Mieter unterschreiben.

Achtung: Der Mieter kann nicht zur Protokollierung (Vorbesichtigungsprotokoll, Wohnungsübergabeprotokoll) gezwungen werden. Sie können ihn jedoch freundlich darum bitten und ihm auch die für ihn daraus entstehenden Vorteile erläutern. Hat er das gemeinsam angefertigte Protokoll unterzeichnet, ist dies auch rechtsgültig.

Tipp 7: Übertragen Sie die Wohnungsübergabe an einen professionellen Hausmeisterservice

Vielen Besitzern fällt es schwer, die Termine die im Zusammenhang mit einer vermieteten Wohnung stehen, alle selbst wahrzunehmen und diese korrekt durchzuführen. Dabei besteht die Möglichkeit alle Verwaltungstätigkeiten, die mit Wohnungsübergaben in Verbindung stehen, auch an einen Hausmeisterdienst zu übertragen.

Dieser übernimmt neben klassischen Pflege- und Instandhaltungstätigkeiten auch kompetent und routiniert Wohnungsübergaben. Dazu gehören neben der Besichtigung für eventuelle Interessenten auch die Wohnungsübergaben zu Beginn und am Ende eines Mietverhältnisses inklusive der Führung von Übergabeprotokollen und Schlüsselrückgaben.

Die folgende Übersicht zeigt Ihnen, welche Aufgaben ein Hausmeister Service in Verbindung mit Wohnungsübergaben für Sie übernehmen kann:

• Vorabbesichtigung inkl. Vorabprotokoll und Rücksprachen mit dem Mieter
• Wohnungsübergabe inklusive Übergabeprotokoll
• Objektive Beurteilung bestehender Schäden und schriftliche Fixierung im Übergabeprotokoll
• Gesprächsführung und Vermittlung zwischen Mieter und Vermieter
• Schlüsselübergabe und Prüfung auf Vollständigkeit, Erneuerung etc.

Tipp für Wohnungseigentümer: Setzen Sie sich mit einem erfahrenen Hausmeister Service in Verbindung und übertragen Sie alle Aufgaben, die mit einer Wohnungsübergabe verbunden sind. Damit können Sie Zeit sparen und erhalten eine optimale Unterstützung in allen Fragen rund um die Wohnungsübergabe.